Mieszkanie spółdzielcze własnościowe łączy w sobie cechy zarówno mieszkania spółdzielczego, jak i własnościowego. W artykule przyjrzymy się bliżej różnicom i podobieństwom pomiędzy tymi typami mieszkań, aby lepiej zrozumieć na czym polega specyfika mieszkania spółdzielczego własnościowego. Porównamy kwestie związane z prawem własności, opłatami, remontami czy zbywaniem takiego lokalu. Dzięki temu będzie można podjąć świadomą decyzję, która forma jest najlepsza w danym przypadku.
Kluczowe wnioski:- Mieszkanie spółdzielcze własnościowe łączy cechy mieszkania spółdzielczego i własnościowego.
- Właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego ma większą swobodę niż lokator mieszkania spółdzielczego.
- Koszty utrzymania są podobne w przypadku obu typów mieszkań.
- Zbycie mieszkania spółdzielczego własnościowego wymaga zgody spółdzielni.
- Remont mieszkania spółdzielczego własnościowego wymaga uzgodnienia ze spółdzielnią.
Czym charakteryzuje się mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe to specyficzna forma prawna lokalu łącząca cechy zarówno mieszkania spółdzielczego, jak i mieszkania własnościowego. Osoba posiadająca prawo do takiego lokalu jest jego właścicielem, podobnie jak w przypadku mieszkania własnościowego. Jednak mieszkanie położone jest w budynku stanowiącym własność spółdzielni mieszkaniowej i obowiązują w nim pewne zasady typowe dla spółdzielczości mieszkaniowej.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe powstaje w wyniku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Oznacza to, że osoba, która do tej pory posiadała lokatorskie prawo do zajmowania konkretnego mieszkania w budynku spółdzielni mieszkaniowej, staje się jego właścicielem. Nabywa ona odrębną własność tego lokalu.
Zakres praw właściciela
Mimo, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe stanowi odrębną własność, to pewne prawa właściciela są ograniczone ze względu na położenie lokalu w nieruchomości stanowiącej mienie spółdzielni. Dotyczy to na przykład prawa do dysponowania nieruchomością wspólną czy dokonywania w niej zmian. Te kwestie regulowane są przez spółdzielnię.
Jakie prawa ma właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego?
Właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego ma szereg uprawnień typowych dla właściciela nieruchomości. Może mieszkać w lokalu, wynajmować go, sprzedać, podarować czy oddać w spadku. Ma też wyłączne prawo do podejmowania decyzji dotyczących remontu i aranżacji wnętrz lokalu. Ponadto przysługuje mu udział we współwłasności części wspólnych budynku i terenu osiedla.
Jednak w odróżnieniu od właściciela domu jednorodzinnego, nie ma on bezpośredniego wpływu na zarządzanie nieruchomością wspólną. Te kompetencje posiada spółdzielnia, która m.in. rozlicza koszty utrzymania, prowadzi remonty części wspólnych czy zwołuje zebrania właścicieli. Właściciel lokalu ma natomiast prawo uczestniczyć i głosować na takich zebraniach, wybierać i być wybieranym do organów spółdzielni.
Właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego ma zatem daleko idącą swobodę dysponowania swoją własnością, ale niektóre decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej wymagają akceptacji innych współwłaścicieli lub zarządu spółdzielni.
Czytaj więcej: Szybki i łatwy Kredyt samochodowy - Sprawdź ofertę i zrealizuj swoje marzenia
Koszty utrzymania mieszkania spółdzielczego własnościowego
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe, podobnie jak spółdzielcze lokatorskie i własnościowe, wiąże się z koniecznością ponoszenia comiesięcznych opłat eksploatacyjnych. W ich skład wchodzą między innymi:
- opłaty na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku i terenów osiedla (sprzątanie, ogrzewanie, energia, woda, winda itp.),
- wydatki związane z eksploatacją i bieżącymi naprawami,
- opłaty na fundusz remontowy,
- spłata kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę lub modernizację,
- ubezpieczenie nieruchomości.
Co istotne, wysokość opłat ustala rada nadzorcza lub walne zgromadzenie spółdzielni, a nie indywidualny właściciel lokalu. Ma on jednak prawo wglądu w kalkulację kosztów i może kwestionować ich zasadność. Wysokość obciążeń finansowych jest zbliżona, jak w przypadku mieszkania własnościowego w budynku wielorodzinnym.
Dodatkowe obciążenia
Oprócz regularnych opłat, właściciel lokalu spółdzielczego własnościowego musi liczyć się z dodatkowymi obciążeniami finansowymi, na przykład w sytuacji, gdy zachodzi potrzeba pilnego remontu dachu czy wymiany instalacji. Wówczas spółdzielnia może pobrać od członków dodatkowe wpłaty lub zaciągnąć kredyt.
| Rodzaj opłat | Mieszkanie spółdzielcze własnościowe | Mieszkanie własnościowe |
| Stałe opłaty eksploatacyjne | Podobne | Podobne |
| Prawo do samodzielnego kształtowania wysokości opłat | Nie | Tak |
Zasady zbywania mieszkania spółdzielczego własnościowego
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe, jako odrębna własność, może być przedmiotem obrotu rynkowego na takich samych zasadach jak mieszkanie stanowiące własność osoby fizycznej. Właściciel może je sprzedać, podarować lub przekazać w spadku. Jest to zasadnicza różnica w stosunku do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które nie może być dziedziczone ani zbywane.
Jednak w odróżnieniu od mieszkania własnościowego, zbycie spółdzielczego własnościowego wymaga spełnienia dodatkowych warunków. Przede wszystkim spółdzielnia ma prawo pierwokupu, a nabywca musi ubiegać się o członkostwo w spółdzielni. Ponadto umowa sprzedaży lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Dziedziczenie
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może być przedmiotem dziedziczenia na ogólnych zasadach określonych w kodeksie cywilnym. W przypadku śmierci właściciela, jego spadkobiercy uzyskują prawo do lokalu, bez konieczności zachowania ciągłości członkostwa w spółdzielni. Oznacza to, że mogą nim dysponować również osoby niebędące członkami spółdzielni.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a mieszkanie własnościowe
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe łączy w sobie cechy mieszkania spółdzielczego i mieszkania własnościowego w budynku wielorodzinnym. Pod względem praw własności jest bliższe mieszkaniu własnościowemu. Różnice dotyczą przede wszystkim kwestii związanych ze współwłasnością części wspólnych budynku oraz relacjami z pozostałymi właścicielami i spółdzielnią.
W odróżnieniu od posiadacza mieszkania własnościowego, właściciel lokalu spółdzielczego własnościowego nie ma bezpośredniego wpływu na zarządzanie nieruchomością wspólną. Nie może na przykład samodzielnie wypowiedzieć umowy na administrowanie czy wynająć części wspólnej osobom trzecim. Musi również liczyć się z opiniami pozostałych współwłaścicieli budynku.
Z drugiej strony, w odróżnieniu od spółdzielczego lokatorskiego, właściciel mieszkania spółdzielczego własnościowego ma wyłączne prawo do korzystania i rozporządzania swoim lokalem. Może w nim dokonywać remontów i zmian bez uzyskiwania zgody innych mieszkańców czy spółdzielni.
Remont i modernizacja w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym
Właściciel lokalu spółdzielczego własnościowego ma prawo do samodzielnego przeprowadzenia remontu we własnym mieszkaniu. Może remontować ściany, podłogi, wprowadzać nowe instalacje (np. gazowe, elektryczne, wodno-kanalizacyjne, teleinformatyczne), wymieniać drzwi i okna itp. Koszty tych robót ponosi ze środków własnych.
Jest to zasadnicza różnica w porównaniu ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, gdzie właścicielem jest spółdzielnia, która decyduje o przeprowadzaniu i finansowaniu remontów. Posiadacz takiego prawa ma ograniczone możliwości dokonywania zmian we własnym mieszkaniu.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe daje zatem dużą swobodę w kwestii remontów i modernizacji lokalu. Jednak jeśli planowane prace wiążą się ze zmianami konstrukcyjnymi (ściany nośne, instalacje ogólnobudynkowe) lub ingerencją w części wspólne (np. wymiana okien), wymagana jest uprzednia zgoda spółdzielni.
Podsumowanie
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe łączy cechy mieszkania spółdzielczego i własnościowego. Z jednej strony mamy tu do czynienia z odrębną własnością konkretnego lokalu, a z drugiej - z umiejscowieniem tego lokalu w budynku i osiedlu zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową.
Status właściciela mieszkania spółdzielczego własnościowego daje szerokie uprawnienia w zakresie dysponowania nim – możliwość zamieszkania, wynajęcia, sprzedaży czy remontu. Jednak pewne decyzje dotyczące części wspólnych wymagają uzgodnienia ze spółdzielnią i innymi współwłaścicielami.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe różni się od własnościowego przede wszystkim sposobem zarządzania nieruchomością wspólną oraz relacjami z innymi mieszkańcami. Z kolei w odróżnieniu od spółdzielczego lokatorskiego, daje dużą samodzielność w dysponowaniu i remontowaniu własnego lokalu.
W efekcie mieszkanie spółdzielcze własnościowe to ciekawa alternatywa dla osób poszukujących kompromisu pomiędzy zaletami mieszkania spółdzielczego i własnościowego w bloku wielorodzinnym. Łączy stabilność, wspólnotowość i umiarkowane koszty utrzymania z dużą niezależnością i swobodą w dysponowaniu własnym lokalem.
